「サロン不動産ネット」では、開業、退店に関する無料相談をおこなっておりますが、稀に同業他社様でご契約を行った方のご相談を受けることもあります。
造作譲渡契約という普段、皆様は聞きなれない契約ですので私どもは、お申込み又は物件ご案内時によく説明を聞いていただいた後にご契約へと進めさせていただいておりますが、先程申し上げた他社様で進めた際のトラブル例について、ご相談受けた内容をお話させていただきます。
そのトラブルの内容ですが、売主様からのご相談でした。
造作価格も買主様と折り合いがつき、造作譲渡契約が終わった後のことです。
造作譲渡契約が終わったので売主様も引き渡しに向け、閉店準備をほぼ終え買主様の賃貸借契約を待つばかりでした！
その賃貸借契約数日前、買主様が突然に自らの都合により賃貸借契約を放棄することになったのです。
売主様は造作譲渡契約で受け取っていた違約手付けこそ受け取ったものの、また一から買主を探さないといけなくなり、店も閉店してしまったので空家賃を払う破目になりました。
これでは、いくら手付け金を貰ったからといっても多額の損害が出てしまいます。さらにその上、原状回復する破目になってしまったので被害は甚大です。
ここでの大きなポイントは２点あります。
それは「停止条件」と「履行の着手」です。
まず、造作譲渡契約において、賃貸物件であれば賃貸借契約がやむをえない事情で成立しなければ、造作譲渡契約は最初に遡り無効となってしまいます。（遡及効・そきゅうこう）
しかしこれにはあくまでも買主様の都合でしたので、違約金として手付放棄を行いました。
ここまでは良いのですが問題は、売主様が引渡しに向け閉店準備を完了していた事です。
はたして、わずかな違約金でこんなに簡単に解約が出来てよいのでしょうか？
答えはＮＯです。
それは売主様は「履行の着手」をしていたからです。
さて、履行の着手とはどのような場合でしょう？
最高裁の判決では「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」とされています。
この売主様の場合、履行期が近づいてたため「閉店」をしなければいけない期間にあり、その閉店準備は終わっていたのです。
この場合、「履行の着手」をあったものと思われます。
ですから、造作譲渡契約の違約金による解除が出来ないのです。
よって、この買主様は売主様の損害を賠償する義務が発生します。
このように居抜き売買や営業譲渡の案件は、しっかりとした業者を選ばなければ大変な事態にもなりかねません。
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